EL VALOR MÍNIMO DE LAS RENTAS DE ALQUILER
por Carlos Rey

El gobierno de España anda legislando respecto a los alquileres de las viviendas. Excepto por algunas medidas que prolongan en el tiempo la duración mínima, y un intento por limitar la cuantía de las fianzas (algo que ya estaba fijado en el apartado 1 del artículo 36 de la ley de 1994 y que no se modificó en la de 2013, ni tampoco en la de ¡diciembre de 2018!) la nueva ley no parece aportar nada interesante ni para propietarios ni para inquilinos.

Desde la paleoizquierda se insiste en la necesidad de limitar los precios de las rentas de los alquileres, pero como siempre ocurre en estos casos, son más bien unas declaraciones de cara a la galería, se lanzan cifras y se teoriza sin tener claro que una vivienda es, ante todo un ser vivo que tiene su propio ciclo de vida, necesita comer y asearse, que enferma y envejece, lo que conlleva una serie de gastos de mantenimiento que deben ser tenidos en cuenta a la hora de establecer la cuantía de la renta del alquiler. Por supuesto, hay quien se ha molestado en orientar e incluso plantear métodos para determinar cual debe ser la cuantía de la renta, pero no parece que se les tome muy en cuenta.

Por mi situación familiar y personal gestiono el alquiler de tres viviendas, una situada en un barrio bastante céntrico y las otras dos en lo que se denomina extrarradio. Pese a que el ambiente y la vida en ambos lugares es muy distinta (uno, un sitio de paso con gran movimiento comercial y cultural, otro en un barrio obrero de toda la vida, y otro más en una ciudad dormitorio bastante apagada) los gastos son idénticos en todos los casos, y cuando hablo de gastos hablo de conceptos, no del coste de cada uno, claro está.

Todos ellos deben salir, por supuesto, de la renta del alquiler. Lo contrario sería un absurdo, nadie que no tenga intereses ocultos ofrece un producto o servicio a pérdidas.

Paso pues a detallarlos:

Hay cuatro gastos fijos, uno mensual y otros tres anuales.

El mensual, obvio decirlo, es el de las cuotas de la comunidad de propietarios.

Una simple cuestión de urbanidad y uso obliga a pagarlo, hay quien descuida ese compromiso en perjuicio del resto de los propietarios, y del suyo propio, puesto que deviene en el progresivo deterioro de la finca y, por tanto, en el decremento del valor de la vivienda. Por costumbre este gasto lo paga el propietario, aunque el beneficiario, excepto una pequeña parte (gestoría, seguro de la finca), es el inquilino. Obsérvese que de igual modo que los suministros (agua, electricidad, gas, telecomunicaciones), los disfruta y debe contratar y pagar el inquilino, los gastos comunes de la finca, esto es, luz de escaleras y ascensores, portería y/o limpieza, y calefacción y agua caliente central, cuando no está individualizada, también deben correr por su cuenta puesto que al cabo es él quien hace uso de los servicios de la finca. Como vemos, aunque por simplificar es más conveniente que los pague el propietario, tienen que ir repercutidos en la renta.

Los otros tres gastos no son tan evidentes, uno es el IBI (comúnmente llamado contribución), igualmente hay que pagarlo si o si, so pena de caer en las iras del ayuntamiento de turno.

El segundo también es un impuesto, y no tan evidente, se trata del IRPF. Tampoco conviene olvidarse de declarar el alquiler so pena de caer en las iras de Hacienda. En este caso, el valor del mismo es algo más difícil de calcular, puesto que se trata de un juego de ingresos menos gastos sumado al resto de los ingresos del contribuyente. Mediante un cálculo no muy riguroso he llegado a la conclusión de que suponen el 8% de los ingresos anuales del alquiler.

Por último, como gasto fijo, tenemos el seguro de la vivienda, aunque éste es más variable. Puede no suscribirse, con el correspondiente riesgo, o bien asegurarlo todo, con el correspondiente gasto extraordinario, o un término medio, con solo daños a terceros y seguro de impagos.

Se podrá aducir que estos tres gastos deben ir por cuenta del propietario. De hecho corren por cuenta del propietario. Pero el propietario ¿de dónde sacará el dinero? Efectivamente, del alquiler. Así que dejémonos de razonamientos circulares, ya digo que nadie sin intereses ocultos se embarca un negocio a pérdidas.

No incluyo los gastos de gestión de la constitución del contrato, porque pueden ser cero, si se es ducho en la materia y se sabe como lidiar con las gestiones correspondientes, o de al menos una mensualidad, si se gestiona mediante agencia, e incluso en ese caso la agencia puede cobrarlo íntegro al inquilino o repartir los gastos entre ambas partes. En todo caso es un gasto a amortizar durante la duración del alquiler, por lo que además de ser casi imposible de calcular, supone un gasto residual.

Por cierto, las fianzas, nada de guardárselas en el bolsillo, hay que depositarlas en el organismo correspondiente habilitado por cada comunidad autónoma.

En teoría también hay que inscribir el alquiler en el Registro de la propiedad . La idea es tener una salvaguarda jurídica en caso de problemas para unos y otros, y amparar a terceros en caso de que la vivienda se quisiera poner en venta sin informar de que tiene bicho, raramente se hace, al menos entre particulares, por el engorro y el gasto que supone, puesto que hay que pagar el famoso ITP/AJD. En cualquier caso, como es un impuesto transferido a las comunidades autónomas, algunas lo tienen bonificado al 100% (no se paga), en otras son muy laxos con su cobro, en otras más necesitadas están al acecho... en fin, el típico galimatías autonómico, por eso no lo incluyo en este estudio (además de que no es muy oneroso), pero conviene informarse al respecto por si surge alguna sorpresa (liquidaciones apremiantes para el cobro de esta tasa, con efectos retroactivos e intereses de demora).

Tras los impuestos tenemos los gastos que genera el desgaste de la vivienda, pero que podemos amortizar a varios años y en diferentes periodos.

En mi método, he introducido amortizaciones a 5, 10 y 20 años, según sea la frecuencia con la que se producen estos gastos.

Es mi método, si alguien tiene una idea más clara respecto a los periodos de amortización, aplíquelos a su conveniencia. No obstante, es buena idea verificar como se desgravarían esos gastos en la declaración del alquiler ante Hacienda, y los plazos de amortización que marca la agencia tributaria, aunque con la oscuridad típica del lenguaje legalista que se utiliza, no siempre queda claro qué, cómo y cuándo se debe amortizar en según qué plazos.

Bien, a 5 años considero las pequeñas reformas y reparaciones: pintura, averías en electricidad y/o fontanería, etc., en general, todo aquello que atañe mantener al propietario según la ley para que la vivienda sea habitable. A veces, los inquilinos piden permiso para hacer ellos mismos esas pequeñas obras a su gusto y conveniencia, como pintar en otros colores o cambiar cortinas, por decir algo. Son modificaciones que si se reducen a una mera cuestión estética, el propietario puede autorizar, pero sin asumir el gasto (otra cosa sería tener las paredes llenas de manchas o descascarilladas).

Por cierto, las bombillas fundidas van por cuenta del inquilino (desgaste por uso corriente).

Luego están aquellos gastos que se pueden amortizar a 10 años, como son los enseres (si la vivienda se alquila amueblada), electrodomésticos o las pequeñas derramas propias del mantenimiento de la finca. En este caso entrarían la pintura del hueco de la escalera o el arreglo de las cubiertas de la azotea, cosas que se hacen con relativa regularidad.

Por último, a 20 años, las grandes reformas de la vivienda y mantenimiento de la finca: baños, cocina, ventanas, etc. Al ser una vivienda de alquiler no serán tan caras y caprichosas como para la vivienda habitual, pero tan necesarias como en cualquier otra. Respecto al mantenimiento de la finca estaríamos hablando de cambios de ascensor o restauraciones de fachadas, por ejemplo.

Las derramas, dependiendo de la antigüedad de la finca pueden llegar a hacerse demasiado frecuentes y no es imposible que se deban calcular teniendo en cuenta varias derramas solapadas.

Recordemos, como nadie establece una industria a pérdidas, esto son gastos que deben salir, si o si, de la renta. Es decir, que correrán de cuenta del inquilino aunque quien afronte los pagos sea el propietario.

Sabiendo ya lo que cuesta mantener viva la vivienda, debemos añadir al fin, el beneificio que queremos sacar a la renta en cuestión. Eso también es fácil de calcular, tomemos el precio de compra, decidamos un porcentaje anual sobre eso, y sumado a los gastos ya referidos, tenemos el valor de la renta de alquiler.

¿Cuánto debe ser ese rendimiento? Esto ya es difícil decirlo. Primeramente hay que ajustarse a las rentas del resto de la zona so pena de no poder sacar la vivienda al mercado. Actualmente una horquilla entre el 2 y el 4% se ajusta bastante a los precios habituales y, por supuesto, es infinitamente más de lo que ofrecen los bancos y el mercado financiero, que a día de hoy tiende a cero a no ser que se quiera jugar a deportes de riesgo en Bolsa. Tampoco podemos volvernos avariciosos y exigir una renta desorbitada, el riesgo de impago aumenta exponencialmente.

Hay que tener en cuenta que el escenario descrito se adapta a viviendas en propiedad, sin cargas hipotecarias, y con una antigüedad de más de veinte años, que no creo equivocarme mucho si digo que son la gran mayoría de las viviendas que están en el mercado de alquiler en España.

Es evidente que hay otras muchas casuísticas. Así, en una vivienda nueva pagada al contado que se destina directamente al alquiler sin amueblar, los capítulos de derramas y amortizaciones no aplican, así que la rentabilidad será mucho mayor. Si la vivienda es de segunda mano y se han tenido que realizar reformas, además de subrogarse los pagos de diversos arreglos de la finca, la amortización de la inversión se dilatará más en el tiempo.

Por supuesto, si la vivienda tiene una hipoteca vigente el escenario es radicalmente distinto. Pretender, como hacen muchos, que la vivienda se pague sola es, como demuestran estos cálculos, reeditar el cuento de la lechera. Para que esto así sucediera el rendimiento neto del alquiler tendría que igualar la mensualidad de la citada hipoteca. Aunque no es imposible, si es muy improbable, fundamentalmente porque como ya he dicho la renta debe, sobre todo, ajustarse al precio de mercado de la zona so pena de no poder dar salida a la vivienda. De modo que, amigos hipotecados, el alquiler solo les va a aliviar en mayor o menor medida el pago de esa mensualidad, y en muy pocos casos les permitirá conseguir que otro se la pague.

Por último (o más bien para empezar) queda la duda de si alquilar o mantener la vivienda vacía. Difícil disyuntiva. Tenerla vacía supone que todos los gastos fijos salen del bolsillo del propietario (mínimo, alrededor de 1500 euros anuales), además de la constante amenaza de la paleoizquierda de gravar esa vacuidad (aún más, puesto que ya está gravada en el IRPF) alquilarla da algunos dineros, aunque es todo desazón en incertidumbre. Todo un dilema.

Espero que este breve artículo sirva de orientación, o al menos, aporte alguna idea sobre como calcular la cuantía de las rentas de los alquileres urbanos.

Una colaboración

Una vez enviado este artículo al director de este Sitio, me propuso plasmar estas ideas en una hoja de cálculo de fácil manejo que pudiera hacer esos cálculos automáticamente. Como no soy ducho en la materia la confeccionó él mismo, algo que le agradezco en el alma. Se puede descargar desde aquí;.

En la ilustración, una captura de pantalla de un cálculo ficticio.

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En realidad éste cálculo, a no ser que se quiera perfeccionar la hoja previendo todos los imponderables, siempre será aproximado. Los periodos de amortización de diversas partidas se pueden solapar entre si (pej, derrama para pintura de escalera en el 2014, con derrama para renovación de bajantes en el 2018) que tampoco se pueden repercutir directamente porque las subidas anuales de las rentas están limitadas por ley (artículo 18 y sucesivas modificaciones), por no hablar de la maldita inflación que, aunque sea mínimamente, altera los precios de un año para otro. Pero general servirá muy bien para tener una idea de cuanto nos gastamos en el piso y cuanta rentabilidad se le saca al alquiler.


Notas

Lo he leído por ahí y me ha hecho gracia. Define admirablemente a esa izquierda de brasero y toquilla, que no hace más que repetir los mismos refranes de siempre, y manda a la chiquillería a romper el hielo de la alberca mientras ella se queda bien calentita al calor de las brasas, sin darse cuenta que a lo mejor ya es primavera y ya no hay hielo que romper. Bueno, esto me ha quedado más buen rural, pero creo que se entiende la alegoría.

https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2012/11/05/535285-descubre-que-precio-poner-a-tu-vivienda-en-alquiler.

https://blog.bankinter.com/economia/-/noticia/2015/12/10/valoracion-inmuebles-pisos-baratos-caros.

Tan fácil como volver a calcular la declaración de la renta sin el alquiler, y sacar el porcentaje que supone el incremento sobre los ingresos anuales del mismo.

http://registradores.org/blog/inscripcion-del-arrendamiento-de-vivienda-en-el-registro-de-la-propiedad-pedro-pernas-ramirez-registrador-de-la-propiedad-de-jaca/

Nota de fjsi: La hoja está en formato ODS (OpenOffice y LibreOffice, son programas libres y gratuitos. LibreOffice se puede descargar desde https://es.libreoffice.org/, incluso las últimas versiones de Excel lo manejan casi normalmente) Las celdas en amarillo son las de introducción de datos, las verdes son campos con datos fijos y las azules las calculadas. La celda naranja, correspondiente al IRPF, es una chapucilla puesto que al tratarse de una referencia circular, no se puede calcular directamente, al menos de forma sencilla, de modo que hay que ir ajustándola a mano con el valor de la celda calculada IRPF.

© Carlos Rey, (273 palabras) Créditos